Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Das zinsfreie Darlehen wurde seit April 2025 auf Neubauten im gesamten Land ausgeweitet. Und das Gesetz Lemoine erlaubt es nun, die Kreditversicherung jederzeit zu wechseln. Diese Parameter verändern konkret die Art und Weise, ein Immobilienprojekt zu planen, vom ersten Budgetrechnen bis zur Unterschrift beim Notar.
Immobilienfinanzierung: Das erweiterte PTZ verändert die Ausgangsberechnung
Die meisten Ratgeber empfehlen, zunächst die Kreditfähigkeit zu berechnen und dann nach einer Immobilie zu suchen. Das Problem ist, dass diese Berechnung von einem oft vernachlässigten Parameter abhängt: der tatsächlichen Berechtigung für das zinsfreie Darlehen.
Seit dem 1. April 2025 deckt das PTZ nun den Kauf einer neuen Wohnung, sei es eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, im gesamten Land ab. Vor diesem Datum war das System auf bestimmte Zonen beschränkt. Für einen Ersterwerber kann dies einen erheblichen Teil der zinsfreien Finanzierung darstellen, vorausgesetzt, die Kriterien für Einkommen und Hauptwohnsitz werden erfüllt.
Beim Kauf von Bestandsimmobilien bleiben die Regeln restriktiver, mit Anforderungen an den geografischen Standort und der Verpflichtung, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Ein Käufer, der zwischen neu und alt schwankt, sollte daher seiner Bank zwei separate Simulationen anfordern, da der Finanzierungsplan von einem Szenario zum anderen wechseln kann. Ressourcen wie die Website Le Terrier De Lily ermöglichen es, die Optionen zu vergleichen, bevor man sich auf einen Bankprozess einlässt.
Das PTZ sollte nicht automatisch in das Budget integriert werden: Die Berechtigung hängt vom Projekt und dem Haushalt ab. Einige Käufer stellen zu spät fest, dass sie die Bedingungen nicht erfüllen, nachdem sie ihren gesamten Finanzierungsplan um diese Hilfe herum aufgebaut haben.
Kreditversicherung: Ein untergenutzter Verhandlungshebel nach der Unterschrift
Die Gesamtkosten eines Immobilienkredits beschränken sich nicht auf den nominalen Zinssatz. Die Kreditversicherung macht einen nicht unerheblichen Teil der monatlichen Raten aus, und oft ist dies der am wenigsten verhandelte Posten zum Zeitpunkt der Unterschrift.
Das Gesetz Lemoine hat ein Kündigungsrecht eingeführt, das jederzeit gilt, ohne auf das Vertragsdatum zu warten. Ein Kreditnehmer kann daher die von seiner Bank angebotene Gruppenversicherung abschließen, um das Darlehensangebot abzusichern, und dann in den folgenden Monaten nach einem günstigeren Angebot suchen.
Die Bedingungen für den Wechsel der Versicherung
Der Wechsel ist nicht automatisch. Der neue Vertrag muss die von der kreditgebenden Bank geforderten Garantien erfüllen. In der Praxis bedeutet dies, dass jede Deckungszeile (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit je nach Fall) mindestens gleichwertig mit dem ursprünglichen Vertrag sein muss.
Eine Senkung der Prämie garantiert keinen identischen Schutz. Es ist notwendig, die Verträge Posten für Posten zu vergleichen und die Ausschlüsse, Karenzzeiten und Entschädigungsobergrenzen zu überprüfen. Die Verwechslung von Prämieneinsparungen und Schutzreduzierung bleibt die Hauptfalle dieses Systems.
Überbrückungskredit und Wiederverkauf: Das Risiko des Zeitplans, das die Simulatoren nicht zeigen
Ein neues Zuhause zu kaufen, bevor das alte verkauft ist, ist eine häufige Konfiguration. Der Überbrückungskredit finanziert die Übergangszeit, indem er einen Teil des geschätzten Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie vorstreckt.
Das Problem liegt in zwei schwer zu kontrollierenden Variablen:
- Die tatsächliche Verkaufsdauer, die die ursprünglichen Schätzungen um mehrere Monate überschreiten kann, insbesondere in einem Markt, in dem die Käufer über eine erhöhte Verhandlungsmacht verfügen
- Der tatsächliche Verkaufspreis, der unter der Schätzung liegen kann, die als Grundlage für die Berechnung des Überbrückungskredits diente
- Die Kosten der Zwischenzinsen, die sich ansammeln, solange die Immobilie nicht verkauft ist, und zu den monatlichen Raten des neuen Kredits hinzukommen
Wenn die Immobilie später oder günstiger verkauft wird als erwartet, muss die Differenz aus Eigenmitteln gedeckt werden. Dieses Szenario erscheint nicht in den Standard-Simulatoren, die davon ausgehen, dass der Verkauf zum vorgesehenen Preis und innerhalb des vorgesehenen Zeitrahmens erfolgt.
Ein vorsichtigerer Ansatz besteht darin, für die Finanzierungsstruktur nur einen konservativen Anteil des geschätzten Wertes der zu verkaufenden Immobilie zu berücksichtigen und einen Plan B für den Fall einer Nichtveräußering innerhalb der Fristen des Überbrückungskredits vorzusehen.
Notarkosten und versteckte Kosten: Was das Budget für den Kauf tatsächlich belastet
Der angegebene Preis einer Immobilie entspricht niemals den tatsächlichen Erwerbskosten. Die Notarkosten, oft durch einen ungefähren Prozentsatz zusammengefasst, variieren je nachdem, ob die Immobilie neu oder alt ist und je nach Standort.
Die oft unterschätzten Posten
Über die Notarkosten hinaus gibt es mehrere Ausgaben, die die Rechnung erhöhen, ohne im Verkaufspreis enthalten zu sein:
- Die Garantiegebühren des Kredits (Hypothek oder Bürgschaft), deren Höhe von der gewählten Institution und dem geliehenen Kapital abhängt
- Die ausstehenden Eigentümergemeinschaftskosten, die Mittelabrufe für vor der Verkaufsentscheidung genehmigte Arbeiten umfassen können
- Die Kosten für den Umzug und eventuelle Renovierungsarbeiten, die selten im ursprünglichen Finanzierungsplan berücksichtigt werden
Das Eigenkapital muss mindestens alle diese Nebenkosten abdecken, um eine Finanzierung von mehr als 100 % des Kaufpreises zu vermeiden, was von den Banken im aktuellen Kontext nur schwer akzeptiert wird.
Die Verschuldungsquote, die die Kreditversicherung in ihre Berechnung einbezieht, ist ein wichtiger Punkt. Einige Käufer überschreiten die zulässige Grenze nicht aufgrund des geliehenen Betrags, sondern wegen der Kosten der standardmäßig angebotenen Gruppenversicherung.
Ein Immobilienprojekt im Jahr 2026 zu planen, erfordert die Berücksichtigung mehrerer Parameter, die parallel verlaufen: Berechtigung für das PTZ, Zinssatz, Kosten der Versicherung, Nebenkosten. Keine einzelne Simulation erfasst all diese Variablen. Mehrere Szenarien durchzuspielen, mit und ohne PTZ, mit pessimistischen Verkaufsannahmen, falls ein Überbrückungskredit im Spiel ist, bleibt die zuverlässigste Methode, um unangenehme Überraschungen zum Zeitpunkt der Unterschrift beim Notar zu vermeiden.
