De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herschikking. De nul-percent lening is sinds april 2025 uitgebreid naar nieuwe woningen in het hele land. En de Lemoine-wet maakt het nu mogelijk om op elk moment van verzekeringsmaatschappij te veranderen. Deze parameters veranderen concreet de manier waarop een vastgoedproject wordt opgezet, van de eerste begroting tot de handtekening bij de notaris.
Vastgoedfinanciering: de uitgebreide PTZ verandert de startberekening
De meeste gidsen adviseren om eerst de leencapaciteit te berekenen en daarna naar een woning te zoeken. Het probleem is dat deze berekening afhankelijk is van een vaak verwaarloosde parameter: de werkelijke geschiktheid voor de nul-percent lening.
Sinds 1 april 2025, de PTZ de aankoop van een nieuwe woning, appartement of eengezinswoning, in het hele land dekt. Voor deze datum was het systeem beperkt tot bepaalde gebieden. Voor een eerste koper kan dit een aanzienlijk deel van de rentevrije financiering vertegenwoordigen, op voorwaarde dat aan de criteria voor middelen en hoofdverblijf wordt voldaan.
Voor de aankoop van bestaande woningen blijven de regels strenger, met voorwaarden voor geografische locatie en de verplichting om werkzaamheden uit te voeren. Een koper die twijfelt tussen nieuw en oud, doet er goed aan om twee afzonderlijke simulaties bij zijn bank aan te vragen, omdat het financieringsplan van het ene scenario naar het andere kan verschuiven. Hulpbronnen zoals de site Le Terrier De Lily maken het mogelijk om de opties te vergelijken voordat men zich in een bancaire procedure stort.
De PTZ mag niet automatisch in het budget worden opgenomen: de geschiktheid hangt af van het project en het huishouden. Sommige kopers ontdekken te laat dat ze niet aan de voorwaarden voldoen, nadat ze hun hele financieringsplan rond deze hulp hebben opgebouwd.
Verzekering van de kredietnemer: een onderbenut onderhandelingsinstrument na de handtekening
De totale kosten van een hypotheek zijn niet alleen de nominale rente. De verzekering van de kredietnemer weegt zwaar op de maandlasten, en dit is vaak de post die het minst wordt onderhandeld op het moment van de handtekening.
De Lemoine-wet heeft een recht op annulering op elk moment geïntroduceerd, zonder te wachten op de verjaardag van het contract. Een kredietnemer kan dus de groepsverzekering die door zijn bank wordt aangeboden afsluiten om het leningaanbod te beveiligen, en vervolgens in de maanden daarna een goedkopere aanbieding zoeken.
De voorwaarden om van verzekering te veranderen
De vervanging is niet automatisch. Het nieuwe contract moet voldoen aan de gelijkwaardigheid van de garanties die door de kredietgevende bank worden geëist. In de praktijk betekent dit dat elke dekking (overlijden, invaliditeit, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid afhankelijk van de situatie) minstens gelijk moet zijn aan die van het oorspronkelijke contract.
Een verlaging van de premie garandeert geen gelijke bescherming. Het is noodzakelijk om de contracten post voor post te vergelijken, waarbij de uitsluitingen, wachttijden en schadevergoedingplafonds moeten worden gecontroleerd. Het verwarren van premiebesparing met een verlaging van de bescherming blijft de belangrijkste valkuil van dit systeem.
Tussentijdse lening en doorverkoop: het risico van de kalender dat de simulators niet tonen
Een nieuwe woning kopen voordat de oude is verkocht, is een veelvoorkomende situatie. De tussentijdse lening financiert de overgangsperiode door een deel van de geschatte waarde van het te koop aangeboden goed vooruit te betalen.
Het probleem ligt bij twee variabelen die moeilijk te beheersen zijn:
- De werkelijke verkooptermijn, die de oorspronkelijke schattingen met enkele maanden kan overschrijden, vooral in een markt waar kopers meer onderhandelingsmacht hebben
- De werkelijke verkoopprijs, die lager kan zijn dan de schatting die als basis diende voor de berekening van de tussentijdse lening
- De kosten van de rente tijdens de tussenliggende periode, die zich opstapelen zolang het goed niet is verkocht en die worden toegevoegd aan de maandlasten van de nieuwe lening
Als het goed later of goedkoper wordt verkocht dan verwacht, moet het verschil uit eigen middelen worden gedekt. Dit scenario verschijnt niet in de standaard simulators, die ervan uitgaan dat de verkoop plaatsvindt tegen de verwachte prijs en binnen de verwachte termijn.
Een voorzichtiger benadering is om voor de financiële opzet alleen een conservatief percentage van de geschatte waarde van het te verkopen goed te hanteren, en een plan B te voorzien voor het geval de verkoop niet binnen de termijn van de tussentijdse lening plaatsvindt.
Kosten van de notaris en verborgen kosten: wat het aankoopbudget echt verhoogt
De weergegeven prijs van een vastgoedobject komt nooit overeen met de werkelijke kosten van de aankoop. De notariskosten, vaak samengevat in een geschat percentage, variëren afhankelijk van of het goed nieuw of oud is, en afhankelijk van de locatie.
De vaak onderschatte posten
Naast de notariskosten zijn er verschillende uitgaven die de rekening verhogen zonder in de verkoopprijs te worden opgenomen:
- De kosten van de leninggarantie (hypotheek of borg), waarvan het bedrag afhangt van de gekozen instelling en het geleende kapitaal
- De achterstallige kosten van de mede-eigendom, die oproepen voor fondsen voor werkzaamheden die vóór de verkoop zijn goedgekeurd kunnen omvatten
- De kosten van de verhuizing en eventuele aanpassingswerkzaamheden, die zelden zijn opgenomen in het oorspronkelijke financieringsplan
Het persoonlijke aandeel moet minimaal al deze bijkomende kosten dekken om te voorkomen dat er meer dan 100% van de prijs van het goed wordt gefinancierd, wat banken momenteel moeilijk accepteren.
De schuldenlast, die de verzekering van de kredietnemer in zijn berekening meeneemt, vormt een aandachtspunt. Sommige kopers komen boven de toegestane drempel niet vanwege het geleende bedrag, maar vanwege de kosten van de standaard aangeboden groepsverzekering.
Een vastgoedproject in 2026 opzetten vereist het combineren van verschillende parameters die parallel evolueren: geschiktheid voor de PTZ, rentepercentage, kosten van de verzekering, bijkomende kosten. Geen enkele unieke simulatie vangt al deze variabelen. Het draaien van verschillende scenario’s, met en zonder PTZ, met pessimistische verkoophypotheses als er een tussentijdse lening in het spel is, blijft de meest betrouwbare methode om onaangename verrassingen te voorkomen op het moment van ondertekenen bij de notaris.
