A entrega das chaves no cartório concentra em poucos minutos a transição jurídica de um bem imóvel de um patrimônio para outro. No entanto, o momento exato em que as chaves mudam de mãos, os documentos a serem reunidos e as consequências de um desvio entre a assinatura e a entrega efetiva variam de acordo com as situações. Comparar esses cenários permite medir as diferenças de risco tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Transferência de propriedade e entrega das chaves: comparação dos três cenários
A data de entrega das chaves nem sempre coincide com a assinatura da escritura pública de venda. Existem três configurações, e cada uma modifica a distribuição das responsabilidades entre as partes.
| Cenário | Momento da entrega | Quem suporta os riscos sobre o bem | Cláusula específica necessária |
|---|---|---|---|
| Entrega no dia da assinatura | Imediatamente após a assinatura da escritura pública | O comprador, desde a assinatura | Não (caso padrão) |
| Entrega antecipada (antes da assinatura) | Entre o compromisso e a escritura definitiva | Depende da cláusula de ocupação redigida no compromisso | Sim (cláusula de ocupação obrigatória) |
| Entrega diferida (após a assinatura) | Alguns dias a várias semanas após a escritura | O vendedor mantém uma responsabilidade parcial de acordo com a convenção | Sim (convenção de ocupação temporária) |
Na maioria das transações, a entrega das chaves no cartório ocorre no mesmo dia da assinatura. O comprador recebe todas as chaves do imóvel e das dependências, e a transferência de propriedade é imediata.
Os dois outros cenários pressupõem uma redação sob medida no compromisso ou na escritura. Sem cláusula escrita, as consequências jurídicas podem surpreender ambas as partes.
Cláusula de ocupação antecipada: o que a jurisprudência exige verificar
Quando um comprador deseja recuperar as chaves antes da assinatura definitiva, a questão vai além do simples acordo verbal. A qualificação da ocupação depende estritamente da cláusula escrita no compromisso, especialmente da menção ou não de uma indenização de ocupação.
Na ausência de estipulação de indenização, a ocupação antecipada é considerada gratuita. Essa distinção tem consequências diretas: algumas presunções de responsabilidade, como aquelas relacionadas ao artigo 1733 do código civil, não se aplicam no caso de uma ocupação gratuita.
Rescisão da venda e reembolso das despesas
Uma decisão de 16 de março de 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-24.308) decidiu que, quando a rescisão da venda é pronunciada, o vendedor deve reembolsar ao comprador as despesas como os impostos sobre a propriedade. O bem é então considerado como nunca tendo saído do patrimônio do vendedor.
Esse ponto raramente é abordado nos guias imobiliários clássicos. Um comprador que ocupa um imóvel antes da assinatura e cuja venda falha se encontra em uma situação onde a cláusula de ocupação determina quase tudo: quem paga o quê, quem assume os danos e sob quais condições o bem deve ser restituído.
- Verificar se o compromisso menciona explicitamente se a ocupação é gratuita ou com indenização, e o valor, se aplicável
- Fazer constar o estado do bem por meio de um documento escrito (fotos datadas, levantamento contraditório) antes de qualquer entrada no local
- Registrar os medidores de água, gás e eletricidade no momento da posse, mesmo que provisória
- Confirmar que o seguro residencial do comprador está ativo desde o primeiro dia de ocupação
Vendedor que permanece após a assinatura: indenização de ocupação e risco de despejo
O cenário inverso também existe. O vendedor assina a escritura pública, recebe o preço, mas mantém as chaves por alguns dias para organizar sua mudança. Essa situação, frequente na prática, apresenta um problema assim que o prazo acordado não é respeitado.
A entrega material das chaves e a data de fruição devem ser distinguidas. O vendedor que permanece no local após a escritura pública sem convenção escrita pode ser solicitado a pagar uma indenização de ocupação pelo novo proprietário. A jurisprudência trata esses casos com rigor: sem acordo formalizado, a permanência no local constitui uma ocupação sem direito nem título.
Convenção de ocupação temporária após a escritura de venda
Para garantir um desvio de alguns dias, o notário redige uma convenção de ocupação temporária anexada à escritura. Este documento especifica a duração máxima, o valor da indenização diária e as condições de liberação.
Sem essa convenção, o comprador dispõe de vias de recurso para obter a expulsão, mas o processo leva tempo. Formalizar o calendário de liberação por escrito evita quase todos os litígios pós-assinatura.
Documentos e verificações no dia da assinatura no cartório
No dia da assinatura da escritura de venda, vários elementos devem ser reunidos antes que o notário proceda à entrega das chaves.
- A certidão de seguro residencial do comprador, obrigatória no caso de um empréstimo imobiliário com garantias
- O saldo do preço de venda, transferido para a conta de depósito do notário (a transferência deve ser efetiva, não apenas iniciada)
- Os diagnósticos técnicos atualizados (DPE, amianto, eletricidade, gás conforme a antiguidade do bem)
- O último levantamento de despesas de condomínio se o bem estiver em condomínio
O comprador deve ter contratado seu seguro residencial antes da assinatura, não depois. O notário exige a certidão para finalizar a escritura quando um empréstimo está em jogo.
Uma visita ao bem pouco antes da assinatura é comum no imóvel antigo. Não é regulamentada por lei, mas permite verificar se o estado do local corresponde ao constatado durante o compromisso de venda. É também o momento de registrar os medidores para facilitar a transferência dos contratos de energia.
Prazo entre compromisso e escritura pública: o que condiciona a data de entrega
O calendário da venda imobiliária influencia diretamente a data de entrega das chaves. Entre a assinatura do compromisso e a escritura definitiva, várias semanas se passam para purgar o prazo de arrependimento e obter o financiamento.
O prazo de arrependimento do comprador conta a partir da notificação do compromisso. Após esse prazo, a busca por um empréstimo imobiliário costuma ser a etapa mais longa. O notário só fixa a data de assinatura da escritura pública após receber a oferta de empréstimo aceita e a purgação de todas as condições suspensivas.
Um atraso na obtenção do empréstimo automaticamente atrasa a entrega das chaves. Por outro lado, se todas as condições forem atendidas rapidamente, o notário pode antecipar a data da assinatura. A entrega das chaves depende do elo mais lento da cadeia, seja do financiamento, dos diagnósticos ou da purgação dos direitos de preferência.
O último ponto a ter em mente: a data inscrita no compromisso para a assinatura da escritura pública é apenas indicativa. Somente a convocação do notário, enviada às duas partes, fixa o compromisso definitivo e, por extensão, o dia em que as chaves mudarão de mãos.